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机械租赁公司怎么税务筹划{税务筹划---股东的房子租赁给企业的如何定价股东利益的最大}

一、将自有住房出租给自有企业的理由,实践中普遍存在,

第一,为了节约运营成本,创业者可以免租或者有偿使用,主要看企业是家族所有还是外人所有,比较灵活。

第二,它能有效解决企业经营所需的房地产问题

第三,当然有合理的避税考虑。因为房地产定价的空间很大,在合理的范围内稀释企业利润,使个人财富和利益最大化也是一个重要原因。

二、房地产租赁涉及的主要税收问题

第一,增值税

1.个人出租房产不含住房,增值税按5%的税率缴纳

2.个人租赁住房按1.5%的税率缴纳增值税

第二,个人所得税

1.房地产租金是财产租赁的收入。每次收入不超过4000元的,扣除800元的费用,适用20%的税率

2.个人出租住房按10%的税率征收个人所得税。

第三,土地增值税

由于物业出租给企业使用,不存在权属变更,只有使用权变更,股份不需要缴纳土地增值税。

第四,财产税

1.如果房产是从租金中征收的,则适用12%的税率。

2.对于个人出租住房,税率为4%

第五,契税

第六,因为房产出租不改变房产的所有权,契税纳税人是房主,不需要缴纳契税

第七,印花税

1.房地产租金按租赁合同金额的千分之一缴纳印花税

2.个人租住廉租住房和经济适用住房的,免征印花税。

第八,城市土地使用税

1.城市、县、乡镇和工矿区的房地产应当缴纳土地使用税。

2.一般来说,每年每平方米的金额是实际占地面积,而不是房地产的建筑面积。

三.案例企业基本信息

张三和妻子李四共同创办了一家经贸企业,主要经营日用品销售,销售以网络为主。企业过去一直符合小微企业的标准。为了给客户更好的体验,准备把自己的门面房子变成线下的体验店。企业年销售收入约3000万元,每年税前利润可达200万元左右。投入体验店后,装修费用预计50万。预计人工成本增加100万元,其他成本增加50万元,销售收入增加1500万元。产品毛利率25%左右。目前门面房租金在200-400元/平方米/月之间。店铺总面积300平米,占地100平米。这个地方适用的土地使用税是每平方米20元。如果股东张三的价格是每月每平米200,请问

四、根据现行定价原则进行项目效益分析:

一、企业的盈利能力

1.新增门面房屋产生的毛利为1500 * 25%=375万元,应交增值税及附加税为375/1.13 * 13 * 1.1=474600元,应交印花税为72 * 0.1%=072万元,因此扣除税费后的利润为327.1万元。由于新的销售,还有其他成本。

2.企业利润总额200,155.17=3,551,700元。如无其他调整,企业所得税应纳税所得额为355.17元,企业净利润为355.171-25%=266.38万元。

3.股东分配利润后的净利润为266.38 * 1-20%=213.1万元,分红适用20%的个人所得税税率

二、股东出租房地产的收入

1.应交增值税72/1 5% * 5%=34300元

2.应交附加税3.43 * 10%=3400元

3.租赁应付印花税为人民币70万元

4.应交房产税72/1 12% * 12%=77100元

5.应付土地使用税100 * 20=2000元=2000元

6.应付税款是

72-3.43-0.34-0.07-7.71-0.2 * 1-20% * 20%=96400元。

7.出租房屋净收入为72-3.43 0.34 0.07 7.71 0.2 9.64=50.61

公司收入和租赁房产总收入为213 . 1050 . 61=267.31万元。

动词(verb的缩写)增税方案的选择——让公司享受优惠税率

一、个人出租房产的总税额为3.43 0.34 0.07 7.71 0.2 9.64=21.39。由于土地增值税与面积有关,与租金无关,因此不含土地增值税的税额为21.39-0.02=21.37万元,其与黄金的比例为21.37/72=29.68%。因此,

第二,继续让企业享受小微企业的标准。假设设定租金为X,327.54-X*0.1/%-50 50 X应该小于等于100万元,那么X应该小于等于127.53万元,所以租金可以定为127.53万元。此时冷凝的好处如下

1.企业应纳税所得额为300万元。此时企业的企业所得税,前100万元为5%,后200万元为10%。所得税总额25万元,所以净利润275万元,分红收入275 * 1-20%=220万元

2.出租房产收入127.53-1-29.68%-0.02=89.66万元。

总收入220 89.66=309.66万元,比原收入267.31万元多42.35万元。

六、本案对企业和财务人员的重要启示

由于个人出租门面房屋的税负比例接近30%,企业总利润1元缴纳企业所得税和个人所得税后的净利润为1*0.75*080=0.6,即税负比例达到40%。当然,它没有考虑到实际企业收入的调整和增加。实际税率应高于40%,比门面租金税率高10个百分点。所以,面对不同的情况,

一、当企业可以享受小微企业优惠时,此时的企业综合所得税税率为25/300=8.33%,所以每元税前利润可以实现股东新增收入1*1-8.33%*1-20%=0.73,综合税负为27%。因此,无限接近300万应纳税所得额的租赁支出定价对股东最有利。

第二,当企业为高新技术企业,适用15%的企业所得税时,此时每元利润的税率为1-1*0.85*0.80=0.32,高于30%,那么把租金放在外面比放在企业里好,因为放在外面的每一美元,股东可以得到0.7元左右,而股东只能得到0。

第三,当企业适用25%的企业所得税时,租金越高越好,因为股东每元可以得到0.70元,而股东每元只能得到0,60元。

第四,从某种意义上说,租金可以起到稀释利润、调节税收的作用,从而实现股东利益最大化。但是,一定要有底线思维。如果收入增加,成本和费用也要增加,相应的利润和税收也要增加。例如,在这种情况下,添加新门面后,应保持利润增长。如果收入增长50%,利润增长50%是正常的,因为企业的其他条件没有改变。

黄镇的财税实践是一点一滴的,在实践中不断地谈论企业事务,始终坚持合法性和合规性的底线思维,本着启发而不打破的原则,从新的角度分享其独特的观察和理解,希望对同行有所启发和帮助。感谢大家的持续关注!

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